A reforma tributária vai alterar a cobrança de impostos sobre aluguéis no Brasil. As novas regras incluem a incidência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), mas o enquadramento dependerá do perfil do proprietário, da receita obtida e da quantidade de imóveis alugados.
Para pessoas físicas, a tributação sobre consumo ficará restrita às situações previstas na legislação. Para empresas, o cálculo deverá considerar a substituição de tributos atuais, as reduções destinadas ao setor e a possibilidade de aproveitamento de créditos.
A implementação será gradual até 2033. Assim, a mudança não representa uma cobrança integral e imediata para todos os proprietários.
Quando a pessoa física pagará os novos tributos
Pela regra geral, dois critérios devem ser cumpridos simultaneamente para o enquadramento da pessoa física: receita com locações superior a R$ 240 mil no ano anterior e operações envolvendo mais de três imóveis distintos. Portanto, esse critério alcança quem aluga pelo menos quatro imóveis.
Também há previsão de enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassar em 20% o limite legal. Considerando o valor-base de R$ 240 mil, esse patamar corresponde a rendimentos superiores a R$ 288 mil. Os limites monetários estão sujeitos à atualização pelo IPCA.
Quem não se enquadrar nas hipóteses legais continuará sujeito às regras do Imposto de Renda sobre os aluguéis, sem a incidência de IBS e CBS nessa atividade. Para os proprietários alcançados, os novos tributos não substituirão o IR.
Como funcionarão as reduções e os créditos
As operações de locação terão redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS. Isso significa que será aplicada uma parcela equivalente a 30% da alíquota padrão, e não que haverá um desconto de 70% no valor do aluguel.
Nas locações residenciais, haverá ainda um redutor social, com valor-base de R$ 600 por mês para cada imóvel, abatido da base de cálculo. Esse benefício se refere aos tributos sobre consumo e não elimina eventual obrigação de pagar Imposto de Renda. www.gov.br
Para empresas proprietárias, a avaliação da carga tributária deverá considerar que a CBS substituirá PIS e Cofins. Por isso, não é correto somar integralmente todos os tributos atuais aos novos para estimar o custo futuro.
O regime regular também permitirá aproveitar créditos de IBS e CBS em aquisições vinculadas à atividade, respeitadas as condições legais. O efeito dependerá das despesas de cada contribuinte, sem uma redução uniforme para todas as empresas.
As imobiliárias que administram imóveis de terceiros terão como receita própria as taxas de administração e as comissões. Os valores de aluguel recebidos apenas para repasse ao proprietário não se confundem com a remuneração pelo serviço prestado.
Transição será gradual até 2033
O cronograma da reforma prevê uma etapa de testes em 2026 e a entrada da CBS em 2027. O IBS terá implantação progressiva, com ampliação de sua participação a partir de 2029, até a conclusão da transição em 2033. Portanto, 2029 não corresponde ao primeiro ano de existência do imposto.
Durante esse período, proprietários e empresas precisarão acompanhar as regras aplicáveis a cada exercício, inclusive as obrigações de emissão de documentos fiscais e de prestação de informações.
Contratos antigos poderão ter regime especial
A legislação permite que determinados contratos de locação por prazo definido, firmados até 16 de janeiro de 2025, sejam submetidos a um regime opcional. Nesse modelo, o recolhimento conjunto de IBS e CBS será de 3,65% sobre a receita bruta recebida.
Para imóveis residenciais, a opção valerá até o encerramento do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Para imóveis não residenciais, poderá alcançar o prazo original, desde que sejam atendidas as exigências legais de comprovação e registro ou disponibilização do contrato.
A escolha impede o aproveitamento de créditos pelo locador nas operações relacionadas ao imóvel e o uso do redutor social. Também exige escrituração segregada das operações submetidas ao regime.
A alíquota menor, isoladamente, não garante que essa seja a alternativa de menor custo. A comparação deve considerar os benefícios e créditos disponíveis no regime regular.
O que muda para os inquilinos
A reforma não determina aumento automático dos aluguéis. Eventuais alterações de preço dependerão das condições contratuais, da negociação entre as partes e do mercado imobiliário de cada região.
Empresas inquilinas poderão aproveitar créditos de IBS e CBS quando o regime tributário e as características da operação permitirem. O benefício não será automático para toda pessoa jurídica.
Já o inquilino pessoa física, na condição de consumidor final, não terá o mesmo mecanismo de aproveitamento de créditos tributários.
Cadastro e documentação exigirão atenção
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) reunirá informações sobre imóveis a partir de dados de municípios, cartórios e outras fontes. Sua criação não representa, por si só, a instituição de um novo imposto.
Para os contribuintes alcançados pelas novas regras, será necessário manter consistência entre contratos, receitas declaradas, cadastros e documentos fiscais exigidos. A comprovação das condições para adesão ao regime de contratos antigos também deverá ser preservada.
Relacionadas
Deixe um comentário