O processo de revitalização da Zona Portuária do Rio, iniciado há cerca de 15 anos com o projeto Porto Maravilha, avança para novos territórios. Pela primeira vez, São Cristóvão passa a integrar a área beneficiada pelas regras urbanísticas mais flexíveis e incentivos fiscais da iniciativa. O primeiro empreendimento dentro desse novo marco é o Residencial Cartola, que será lançado ainda neste ano em um terreno na Rua Francisco Eugênio, onde funcionava a antiga sede da distribuidora de combustíveis Ipiranga. O condomínio prevê a construção de mil apartamentos.

O vice-presidente comercial da construtora Cury, Leonardo Mesquita, responsável pelo projeto, disse ao jornal O Globo que a localização foi decisiva, já que há forte oferta de serviços no entorno. O local fica próximo à estação de trens de São Cristóvão, onde também há uma conexão com a Linha 2 do metrô. Além disso, é perto de um dos principais acessos à Quinta da Boa Vista.

O início das obras está previsto para o começo de 2025, com prazo de execução de 36 meses. A maior parte das unidades terá dois quartos, com área média de 40 metros quadrados. Os preços vão variar entre R$ 270 mil, para apartamentos de um quarto, e R$ 450 mil, para imóveis de dois quartos, sendo que apenas 25% das unidades contarão com vaga de garagem.

Isenção de ITBI e estrutura de condomínio

As torres terão 11 pavimentos, e o condomínio oferecerá piscina, salão de festas, academia e minimercado. Os imóveis de valor mais alto incluirão dois quartos (um deles suíte) e vaga de garagem. Além disso, os compradores terão direito à isenção do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), benefício garantido pela legislação do Porto Maravilha.

O terreno também será vizinho à futura Fábrica do Samba, que está em construção na mesma rua, em parte da antiga Estação de Trens da Leopoldina. O complexo de galpões servirá como sede das escolas de samba da Série Ouro e deve ser inaugurado em cerca de dois anos.

Segundo projeto em fase de licenciamento

A construtora Cury já prepara outro empreendimento em São Cristóvão. Em um terreno de 15 mil metros quadrados na Avenida São Cristóvão, próximo ao Terminal Gentileza, será erguido um conjunto de quatro torres com 18 pavimentos, totalizando cerca de 1,7 mil apartamentos de um a três quartos. Nesse local, antigos galpões serão preservados como parte da memória da Companhia de Luz Estática, fundada no século XIX pelo Barão de Mauá.

Para viabilizar a altura dos edifícios, a empresa recorrerá ao uso de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), instrumento previsto na legislação do Porto Maravilha. Sem os certificados, os prédios poderiam ter, no máximo, seis andares.

Torres de até 36 pavimentos

As mudanças aprovadas em 2024 ampliaram o potencial construtivo de São Cristóvão. Em alguns pontos, será possível erguer torres de até 36 pavimentos, o equivalente a 108 metros de altura, desde que haja utilização de Cepacs. Antes, o limite máximo era de 12 andares. Entre as áreas contempladas pelo novo gabarito está o prédio da atual sede da Guarda Municipal, que serviu de cenário para o filme “Ainda Estou Aqui”, vencedor do Oscar de melhor filme internacional.

Com a inclusão de São Cristóvão, a área de abrangência do Porto Maravilha passou de 5 milhões para 8,7 milhões de metros quadrados. Além disso, os incentivos urbanísticos e fiscais foram prorrogados até 2054, ampliando em 25 anos o prazo originalmente previsto, que se encerraria em 2029.

O movimento marca um novo capítulo na expansão urbana da cidade, consolidando a chegada do Porto Maravilha a territórios vizinhos ao Centro e reforçando o papel de São Cristóvão como espaço estratégico para habitação, serviços e cultura.