TJRJ decide que fechamento de varandas com vidro não gera cobrança de mais-valia

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) decidiu, em dois processos diferentes, que o fechamento de varandas com cortina de vidro retrátil, transparente e incolor não configura obra sujeita ao pagamento de mais-valia nem exige licença urbanística, desde que a varanda não seja transformada em um novo cômodo.

Caso da cobrança de mais-valia

No primeiro julgamento, o Município do Rio recorreu contra sentença que havia cancelado a cobrança de mais-valia feita a moradores de um condomínio que fecharam suas varandas com cortina de vidro.

A Prefeitura argumentava que a obra aumentaria a área construída e, portanto, só poderia ser regularizada mediante o pagamento de contrapartida financeira.

O Tribunal, porém, manteve a decisão favorável aos moradores. Os desembargadores destacaram que:

• A Lei Complementar Municipal nº 145/2014 autoriza o fechamento de varandas com cortina de vidro retrátil, em material translúcido e incolor, sem cobrança adicional;
• A Súmula nº 384 do TJRJ estabelece que esse tipo de instalação não é considerado obra, dispensando licença urbanística, desde que a varanda não seja incorporada como cômodo do imóvel.

Com isso, o recurso da Prefeitura foi rejeitado, e a cobrança de mais-valia foi afastada.

Caso da multa e execução fiscal

No segundo processo, um morador do Leblon havia sido multado pela Prefeitura pelo fechamento da varanda e teve cerca de R$ 17 mil bloqueados em sua conta.

Ele contestou a cobrança alegando que, a partir da Lei Complementar nº 184/2018, o fechamento com cortina de vidro passou a ser permitido inclusive na Zona Sul, sem exigência de mais-valia.

O Tribunal deu razão ao morador e reconheceu que:

• A lei mudou, e a conduta deixou de ser considerada infração;
• A multa e a Certidão de Dívida Ativa (CDA) perderam validade;
• A execução fiscal não podia prosseguir;
• O valor bloqueado deve ser devolvido ao proprietário.

Além disso, a Prefeitura foi condenada ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da execução.

Entendimento consolidado

As decisões reforçam o entendimento do TJRJ de que o fechamento de varandas com cortina de vidro retrátil, translúcido e incolor não gera cobrança de mais-valia, nem pode ser punido com multa, desde que não haja ampliação da área útil do imóvel.