Em processo de transformação para se tornar uma área de vocação mais residencial, o Centro ganhou um plano com propostas de soluções urbanísticas que o ajudem a longo prazo a se converter em um bairro modelo. A proposta faz parte dos esforços para conter o esvaziamento da região, acelerado com a pandemia da Covid-19, e assim atrair mais moradores. O masterplan desenvolvido pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), por encomenda da prefeitura, sugere intervenções que podem levar décadas, mas ajudariam a consolidar essa transformação.
O documento prevê intervenções ambiciosas: reduzir drasticamente o tráfego de carros particulares com o alargamento de calçadas — inclusive na Avenida Presidente Vargas — e transformar ruas de pouco movimento em vias exclusivas para pedestres e comércio, inspiradas no projeto das ramblas que mudou a cara da Zona Portuária de Barcelona no fim dos anos 1980.
Em outra frente, dentro de uma estratégia para reduzir enchentes e as ilhas de calor devido à concentração de prédios, as intervenções transformariam até o Canal do Mangue em um parque arborizado, o que ajudaria a captar a água das chuvas, com espaços distintos para pedestres e ciclistas.
O Mangue seria uma das áreas para se adotar o conceito que o estudo chama de “cidade-esponja”. Os jardins tornariam as áreas mais permeáveis, favorecendo a absorção natural da água. Proposta parecida também seria aplicada em trechos ao longo do Rio Maracanã.
Um dos técnicos que coordenaram o masterplan disse à reportagem que a estratégia do trabalho foi pensar no desenvolvimento do Centro do Rio pelos próximos 30 anos. Segundo ele, muitos investimentos, como os lançamentos residenciais que estão sendo feitos hoje na Zona Portuária, aproveitando incentivos urbanísticos, obedecem a ciclos que podem levar de cinco a sete anos, do momento em que houve a tomada da decisão de investir até a entrega da obra.
Investimento em moradias
O estudo que vai orientar a ocupação do Centro surge em um momento em que crescem os investimentos em novas moradias na região, que nos últimos anos ganhou incentivos fiscais e urbanísticos por meio de programas como Porto Maravilha e Reviver Centro. A Companhia Carioca de Parcerias e Concessões (CCPar) — órgão da prefeitura — estima que, de 2021 até o fim de 2026, a Zona Portuária ganhe oito mil novas moradias, o que vai se traduzir no acréscimo de mais de 20 mil moradores. Seis mil unidades devem ser entregues até o ano que vem.
Apesar de ser um diagnóstico, o projeto do BNDES já inspira a iniciativa privada. Marcelo Haddad, CEO da Aliança Centro, que reúne proprietários de 60 prédios na região, começa a partir do mês que vem a implantar, com recursos de investidores, a primeira Área de Revitalização Econômica do Centro do Rio. A ideia é que a Rua São José, entre a Avenida Presidente Antônio Carlos e a Rua da Quitanda, seja transformada em boulevard, com melhorias na infraestrutura.
— Em uma primeira fase, vamos contar com segurança privada e 12 câmeras de monitoramento. A etapa seguinte será de melhorias no paisagismo e mobiliário urbano. Esse estudo pode legitimar iniciativas como a da Aliança Centro e ajudar desde já a desenvolver outras iniciativas privadas — diz.
O levantamento do BNDES durou mais de um ano para ficar pronto e custou R$ 2 milhões. Os técnicos dividiram a área central do Rio (incluindo Zona Portuária e Leopoldina) em sete macrozonas, que levam em conta cinco fatores. São características como a renda da população atual, bem como a identificação das áreas pelo potencial para a construção de moradias e a oferta de serviços. Também é estimado o volume de investimentos necessários para os projetos.
— Essa divisão por áreas para traçar o diagnóstico foi importante. O Centro não poderia ser tratado de forma igual. Há trechos mais próximos da Avenida Beira-Mar, por exemplo, em que o perfil de futuros moradores se aproxima mais da Zona Sul. Assim como existem áreas que atraem uma população que se muda da Zona Norte e quer continuar perto de opções de transporte público para se deslocar entre casa e emprego — observa o arquiteto Carlos Fernando de Andrade, que deu consultoria para o estudo.
Imóveis subaproveitados
No estudo, o BNDES fez uma pré-seleção de 120 imóveis e terrenos, em sua maioria públicos e subaproveitados, que poderão gerar maior movimento para o Centro, caso sejam bem explorados. Nessa lista, os consultores detalharam os potenciais de 75 endereços, entre eles os terrenos junto à antiga estação de trens da Leopoldina e o edifício A Noite, revendido pela prefeitura à iniciativa privada para se tornar um residencial com 424 apartamentos.
— Nós desenvolvemos apenas uma amostra do potencial do que pode ser o Centro no futuro. Esses imóveis têm um potencial de gerar melhorias em todo o seu entorno, retomando o dinamismo que a região já teve. É um acervo maravilhoso, subaproveitado — explica o diretor da Finarq Consultoria, Álvaro Albernaz, um dos contratados para produzir o estudo.
O diretor de Planejamento e Estruturação de Projetos do BNDES, Nelson Barbosa, observa que o Rio é a primeira capital do país a ter uma proposta integrada para reaproveitar suas áreas centrais, esvaziadas com a pandemia do Covid-19, e a adoção do home office em períodos totais ou parciais:
— O masterplan do Centro traça uma visão de futuro da cidade, ao mesmo tempo que identifica ativos imobiliários públicos que possam alavancar essa transformação.
O secretário de coordenação governamental do Rio, Jorge Arraes, avalia que, para a prefeitura, a área mais estratégica do masterplan é o entorno da antiga estação de trens da Leopoldina. Desde o fim do ano passado, o município negocia com a União um acordo para o município assumir a gestão da área, que tem cerca de 124 mil metros quadrados. O projeto prevê transformar o espaço em um novo bairro. Dentro desse processo, a antiga estação da Leopoldina seria recuperada e convertida em centro cultural.
— Nós já apresentamos estudos para a área. A expectativa é fecharmos uma parceria com a União. O plano do BNDES mostrou o potencial tanto da Leopoldina como de outras áreas — diz Arraes.
Com informações do GLOBO.
